Vad är en godtagbar ersättningslokal?

När en lokalhyresgäst blivit uppsagd måste hyresgästen alltid flytta när tiden löpt ut. Hyresgästens kan kräva hyresvärden på skadestånd men denne kan slippa betala det om uppsägningen beror på att fastigheten ska rivas eller genomgå en större ombyggnad, om hyresvärden erbjuder en godtagbar ersättningslokal. Vad innebär det? Vår samarbetsparter advokat Dan-Michael Sagell reder ut vad som gäller.

När en lokalhyresgäst blivit uppsagd från lokalen för avflyttning måste hyresgästen alltid flytta när hyrestiden löpt ut. Detta gäller oavsett hur länge hyresgästen har varit i lokalen. Detta gäller också för den hyresgästen som fått en uppsägning för villkorsändring, om inte hyresgästen accepterar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för en ny hyresperiod, eller om hyresvärden och hyresgästen inte lyckats komma överens om nya hyresvillkor. 

Lokalhyresgästens skydd enligt hyreslagen är en möjlighet att kunna kräva hyresvärden på skadestånd. Hyresvärden kan emellertid slippa skadestånd i sådana fall där uppsägningen beror på att fastigheten ska rivas eller fastigheten ska genomgå en större ombyggnad, om hyresvärden anvisar hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. 

Vad är då en godtagbar ersättningslokal? Rättspraxis har ställt upp följande villkor för att en anvisad lokal ska anses vara en godtagbar ersättningslokal.

• Hyresvärden ska lämna uppgift om den erbjudna lokalens adress, storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren för den lokalen.
• Lokalen ska vara tillgänglig för hyresgästen i nära anslutning till slutet på hyrestiden då flytten sker från den gamla lokalen.
• Den anvisade lokalen ska vara jämförbar med den gamla lokalen i fråga om läge, storlek och utformning.
• Hyresgästen ska ha samma möjlighet att kunna bedriva sin verksamhet i den nya lokalen som verksamheten var i den gamla lokalen. Hyresgästen kan dock få tåla vissa förändringar och standardhöjningar, men ska inte behöva förändra sin verksamhet i grunden för att anpassa verksamheten till den nya lokalen.
• Hyran för den anvisade lokalen ska vara skälig, det vill säga inte överstiga en hyra som bedöms vara marknadshyran på orten men behöver inte heller understiga marknadshyran. Det sistnämnda kan innebära att hyresgästen får acceptera en hyreshöjning om hyran för den gamla lokalen var lägre än marknadshyran på orten, något som kan vara fallet om en hyreshöjning för den gamla lokalen inte har skett under ett stort antal år tillbaka i tiden.

Om inte dessa villkor är uppfyllda kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig trots att hyresvärden anvisar en lokal. Nyligen dömdes en hyresvärd att betala 800 000 kronor i skadestånd till en lokalhyresgäst eftersom den anvisade lokalen inte ansågs vara en godtagbar ersättningslokal. Den anvisade lokalen var inte färdigställd och inflyttningsklar när hyresgästen vid hyrestidens slut flyttade ut från den gamla lokalen. 

Om Du önskar ytterligare information går det bra att kontakta advokat Dan-Michael Sagell Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.